Konut finansmanı; konut edinimi amacıyla kullandırılan krediler, finansal kiralama işlemleri ve bunların yeniden finansmanı olarak mevzuatta tanımlanır. Bu bölüm kredi aracılığı ya da finansman danışmanlığı içermez; konu yalnızca kullanılan kredinin muhasebe kaydına ve beyanlara yansıyan yönleriyle ele alınır.
Hukuki çerçeve ve gözetim
Konut finansmanı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nda tanımlanmış, tüketici sıfatı taşıyan kişilerle kurulan sözleşmeler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da ayrı bir sözleşme türü olarak düzenlenmiştir. Kredi kullandıran bankalar BDDK, ipoteğe dayalı menkul kıymet ve fon ihraçları ise SPK düzenlemelerine tabidir.
Kredinin tahsisi, teminatlandırılması ve geri ödeme koşulları ilgili kuruluşun kendi değerlendirmesine bağlıdır; bu aşama meslekî hizmet kapsamı dışındadır. Muhasebe bakımından konu, işlemin belgelendirilmesi ve kayıtlara alınmasıyla gündeme gelir.
Faiz ve masrafların vergisel durumu
Faiz, dosya masrafı, ekspertiz ücreti, sigorta primi ve benzeri kalemlerin nasıl dikkate alınacağı borçlunun sıfatına ve gayrimenkulün kullanım amacına göre değişir.
- Gayrimenkul ticari işletmenin aktifine kayıtlıysa finansman giderleri, 213 sayılı VUK'un maliyet bedeline ilişkin hükümleri ve idarî düzenlemeler çerçevesinde maliyete eklenir ya da dönem gideri olarak izlenir.
- Konutun kiraya verilmesi hâlinde faiz giderleri, 193 sayılı GVK'nın gayrimenkul sermaye iradında gerçek gider usulüne ilişkin hükümleri ve yürürlükteki mevzuatta belirlenen sınırlar çerçevesinde beyanda dikkate alınır.
- Yalnızca şahsi kullanıma özgülenen konutta kredi maliyetleri ile gelir vergisi matrahı arasında doğrudan bir bağlantı kurulmaz.
Edinim, amortisman ve elden çıkarma
Aktife alınan gayrimenkulde iktisap bedeli, tapu harcı ve edinime bağlı diğer giderlerle birlikte 213 sayılı VUK'un değerleme hükümlerine göre belirlenir; amortisman, aynı Kanun'un amortismana ilişkin hükümleri ve idarece ilan edilen faydalı ömür listeleri esas alınarak ayrılır.
Elden çıkarmada işlemin ticari kazanç mı yoksa 193 sayılı GVK kapsamında değer artışı kazancı mı sayılacağı, teslimin 3065 sayılı KDV Kanunu karşısındaki durumu ve mevzuatta öngörülen elde tutma süresi ayrıca değerlendirilir.
Belge düzeni
Kayıtların dayanağı; kredi sözleşmesi, ödeme planı, banka dekontları, faiz ve masraf tabloları ile tapu ve harç belgeleridir. Döviz cinsinden veya dövize endeksli kredi kullanımına ilişkin sınırlamalar kambiyo mevzuatında düzenlenmiş olup kredi türü belirlenirken bu husus da dikkate alınır.